최근 몇 년 사이, 뉴스에서 끊이지 않고 등장하는 단어가 바로 ‘전세 사기’입니다.
오늘은 전세 사기 예방하는 법과 보증금을 지킬 수 있는 법률 지식에 대해 소개해 드릴 예정입니다.
수천만 원에서 억 단위에 이르는 전세 보증금이 하루아침에 증발해버리는 현실.
특히 청년, 사회초년생 등 전세 제도가 익숙하지 않은 세대는 더 큰 피해를 입기 쉽습니다.
전세는 집을 빌려 사는 것이지만, 실상은 큰돈을 집주인에게 맡기는 계약입니다.
이 돈을 안전하게 지키려면 반드시 법적 지식과 실질적인 체크포인트가 필요합니다.
이번 글에서는 전세 사기를 사전에 막고, 내 보증금을 지킬 수 있는 핵심 정보들을 정리했습니다.
전세 사기의 주요 수법 – 이렇게 당합니다
전세 사기는 단순히 '못 돌려받는 보증금' 문제가 아닙니다.
법의 사각지대를 교묘하게 이용한 계약서 조작, 위장 임대인, 이중 계약 등 다양한 수법이 사용됩니다.
대표적인 전세 사기 유형은 아래와 같습니다.
✔️ 갭투자형 사기 – 집주인은 있지만 돈이 없다
시세보다 훨씬 높은 전세금을 받거나, 대출로 매매한 후 전세를 놓는 식으로 이루어집니다.
집값보다 전세금이 높은 ‘깡통 전세’가 대표적입니다.
이 경우 집이 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받기 어렵습니다.
예: 3억짜리 집을 전세 2.8억에 놓고, 집주인이 잠적하거나 파산하는 경우.
✔️ 위장 임대인 사기 – 진짜 주인이 아니다
건물주가 아닌 사람이 위조된 인감증명서나 위임장을 이용해 계약하는 방식입니다.
특히 단독주택, 다가구주택에서 자주 발생하며, 피해자는 법적으로 무권한 계약자로 분류되어 보증금 회수가 어렵습니다.
✔️ 이중 계약 사기 – 같은 집을 여러 명에게 전세로
하나의 주택에 대해 복수의 세입자와 동시에 계약하는 방식입니다.
전입신고와 확정일자를 늦게 받은 사람은 순위가 밀려 보증금 반환을 받지 못할 수 있습니다.
💬 요약하자면, 전세 사기의 핵심은 ‘보증금보다 집값이 낮거나’, ‘계약한 사람이 진짜 주인이 아니거나’, ‘내가 1등 세입자가 아닐 수 있다’는 점입니다.
계약 전 반드시 확인해야 할 체크리스트
전세 계약을 앞두고 있다면 아래의 5가지 필수 확인 사항을 반드시 체크해야 합니다.
이 과정을 거치면 대부분의 사기를 예방할 수 있습니다.
① 등기부등본 확인 – ‘진짜 집주인’인지부터 확인합니다
발급 방법: 인터넷 등기소 (https://www.iros.go.kr)에서 무료 열람 가능
확인 항목: 소유자 이름, 근저당권(대출 여부), 가압류 여부
주의 사항: 계약 상대방이 등기상 소유자가 아니면, 위임장 확인 필수
② 전세금보다 선순위 채권이 있는지 확인
‘근저당’이나 ‘전세권’이 이미 설정되어 있으면 위험합니다.
선순위 채권 금액 + 내 전세금 > 집값일 경우 깡통 전세일 수 있음
이 경우, 경매 시 우선순위에서 밀려 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
✅ 보증금을 지키기 위해서는 내가 ‘최우선변제권자’가 되어야 합니다.
③ 전입신고 + 확정일자 = 보증금 보호의 시작
전입신고는 거주지 관할 주민센터에 신청
확정일자는 등기소 또는 주민센터에서 받음
이 두 가지를 완료하면 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
④ 건물 구조 확인 – 다세대주택은 더욱 주의
다가구, 다세대주택은 건물 전체가 아닌 각 호수별로 등기부등본을 확인해야 합니다.
각 호마다 임차인, 근저당권, 가압류가 다를 수 있음
확실하지 않다면 전문가(변호사, 공인중개사)에게 검토 의뢰도 고려해 보세요.
⑤ 전세금 반환보증 가입
HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증의 전세보증금 반환보험을 이용하면
집주인이 돈을 돌려주지 않아도 보험사에서 대신 보상해 줍니다.
보증료는 보통 전세금의 0.1~0.2% 수준이며, 안정성이 높아 추천됩니다.
전세 사기 발생 시 대처 방법과 법적 보호 절차
만약 이미 전세 사기를 당했다면, 빠른 법적 대응이 필요합니다.
시간이 지체되면 후순위로 밀리거나 소멸시효가 지나 권리를 잃을 수 있기 때문입니다.
✔️ 확정일자와 전입신고가 되어 있다면 경매 배당 청구 가능
보증금을 못 받는 상황에서는 임차인이 직접 경매를 신청할 수 있습니다.
우선변제권이 있는 경우, 경매 대금에서 먼저 보증금을 받을 수 있습니다.
법원에 ‘임차권등기명령’을 신청해 권리를 주장하는 방법도 있습니다.
✔️ 전세금 반환청구 소송 제기
집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 민사소송을 통한 청구가 가능합니다.
판결문을 근거로 집주인의 재산에 대해 강제집행을 진행할 수 있습니다.
✔️ 전세 사기 피해자는 특별법 보호 대상이 될 수 있습니다
정부는 최근 전세사기 특별법을 통해 전세 피해자를 위한 구제 절차를 마련했습니다.
특별법 요건에 해당하면 긴급 주거지원, 이주비 지원, 보증금 일부 지원 등을 받을 수 있습니다.
지역별 전세사기 상담센터나 법률구조공단을 통해 도움을 받을 수 있습니다.
💡 전세 사기 피해자 구제 상담처
LH 전세사기 통합지원센터 (☎ 1600-1004)
대한법률구조공단 (☎ 132)
한국부동산원 전세사기 상담 (☎ 1644-2828)
계약 전 10분이 내 보증금을 지킵니다
전세 제도는 우리나라 특유의 주거 문화입니다.
그만큼 제도를 악용한 사기 수법도 다양해지고, 피해 규모 역시 커지고 있습니다.
하지만 기본적인 법률 지식과 절차만 잘 지킨다면, 대부분의 전세 사기를 예방할 수 있습니다.
등기부등본 확인, 전입신고와 확정일자, 보증보험 가입
이 세 가지만 제대로 실천해도 내 수천만 원의 보증금을 지킬 수 있습니다.
혹시 지금 전세계약을 앞두고 있거나, 계약이 걱정된다면
꼭 위 내용을 체크리스트 삼아 실천해보세요.
그리고 조금이라도 이상한 느낌이 든다면, 전문가의 조언을 구하는 것이 정답입니다.
💬 “전세 사기, 몰라서 당합니다. 알면 막을 수 있습니다.”
이 주제와 연계하여, “깡통 전세란?”, “전세계약 시 공인중개사의 책임 범위”, “보증금 반환 거절 시 대처법” 같은 심화 주제도 원하시면 이어서 도와드릴 수 있어요. 언제든지 말씀해 주세요! 😊